حیات طیبه | بررسی بازار مسکن با حضور مهندس پروین افشین پور،عضو سابق شورایعالی مسکن را در ادامه خواهید خواند:
آقای پروین پور سلام، ممنون از اینکه دعوت ما را پذیرفتید؛ در حال حاضر وضعیت فعلی بازار مسکن را چگونه می‌بینید؟
سال گذشته می‌گفتند خرید خانه برای جوانان رویاست اما در حال حاضر اجاره کردن مسکن به یک چالش بزرگ تبدیل شده است.
بسیاری از شهروندان و خانوار ها مرتبا در حال پسرفت در اجاره‌نشینی شده‌اند؛ چرا که قیمت بدون ضابطه در حال رشد است و تقریبا هیچ کنترل یا نظارتی از سوی دولت صورت نمی‌گیرد.
اگر متوسط قیمت مسکن در شهری مانند تهران را معادل متری 25 میلیون تومان در نظر بگیریم و یک خانه 70 متری را به عنوان رنج متوسط برای خانواده‌ای با درآمد 5 میلیون تومان لحاظ کنیم، شاخص دسترسی به 35 سال می‌رسد؛ در حالیکه مطلوب این شاخص در دنیا، 5 سال است.
شاخص دیگری به نام شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار وجود دارد که در استاندارد جهانی معادل 15 تا 20 درصد است(وضعیت مطلوب)؛ این شاخص در متوسط کشوری به 35 درصد، در کلانشهر ها به بالای 50 درصد و در دهک های پایین کلانشهر ها به 70 تا 100 درصد از درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار رسیده است.
کشور ما به لحاظ وسعت دارای زمین مسکونی کافی، به لحاظ تولید دارای کارخانجات متعدد تولید مصالح ساختمانی و به لحاظ منابع انسانی دارای نیروی متخصص و ماهر در حوزه تولید ساختمان است اما به لحاظ قیمت در بدترین شرایط ممکن قرار داریم.
الان تعداد مسکن‌ها در کشور ما زیاد است یا کم؟!
میزان موجودی مسکن به تعداد خانوار در کشور، حدودا 1 میلیون کمبود وجود دارد؛ اما مشکل اصلی عدم توزیع عادلانه آن است. طبق آمار سالهای 90 تا 95، 70 درصد تقاضاهای بخش مسکن جهت سرمایه‌گذاری بوده و تنها 30 درصد آن تقاضای مصرفی بوده است. متقاضیان خرید مسکن اکثرا جز طبقات توانمند اقتصادی هستند و تقریبا مسکن به یک کالای سرمایه‌ای در کشور تبدیل شده است.
در کشورهایی که از مکاتب اقتصادی لیبرال و بازار آزاد پیروی میکنند، برای نمونه در ایالات متحده آمریکا، کاملا نظارت صورت می‌گیرد که مسکن به هیچ عنوان تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای نشود. در کشور ما کاملا برعکس است؛ تقاضاهای سوداگرانه و یا دلالی در این حوزه، بازار مسکن را تصاحب کرده است.
42 درصد واحدهای مسکونی در شهر تهران، استیجاری است؛ افراد حقیقی که هزار، چند هزار و برای نمونه یک فرد دارای 10 هزار واحد مسکونی در همین شهر تهران وجود دارد. در کنار این افراد، شرکت‌ها و بانک‌هایی، به‌ویژه بانک‌های خصوصی، با مالکیت چند صد تا چند هزار واحد مسکونی وجود دارند و اتفاقا همین‌ها سوداگران اصلی بازار مسکن تلقی می‌شوند و به‌خوبی می‌دانند که چه زمانی قیمت را بالا و پایین کنند. اینها سرداران و فرماندهان جبهه سوداگری در بخش مسکن هستند.
رئیس کل سابق بانک مرکزی حدود 5 سال پیش اعلام کرد که 50 درصد سرمایه‌های بانک‌ها در رکود بازار مسکن، منجمد شده است. تا سوداگری مهار نشود تولید مسکن اثر نخواهد داشت
به‌نظر بنده مشکل اصلی بازار مسکن نه کمبود زمین و مصالح است و نه این است که بتوانیم با انبوه‌سازی این مشکل را حل کنیم؛ چرا که الگوی مالکیتی در حال حاضر 70-30 به نفع سوداگری است و با ازدیاد مسکن نیز این وضعیت تشدید می‌شود؛ پس ابتدا باید این مشکل را حل نمود.
یکی از عمده‌ترین موانع سد راه ازدواج جوان‌ها همین مسکن است؛ حتی اگر بتوانند ازدواج هم بکنند، فرزند‌آوری نیز محقق نخواهد شد. اگر حاکمیت نتواند جریان سوداگری در بخش مسکن را مهار کند، تولید مسکن بیشتر اثرگذار نخواهد بود.اگرچه مقصر اصلی دولت است اما مجلس و قوه قضائیه نیز مقصرند.
آقای پروین پور؛ بگذارید کمی صریحتر گفتگو کنیم. فرض میکنیم از همین امروز اختیارات تام در حوزه مسکن از طرف حاکمیت به حضرت عالی تفویض می‌شود؛ اولویت‌های شما در بهبود شرایط مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت چیست؟
خب؛ بسم الله الرحمن الرحیم! اگر بنده وزیر باشم، در وهلۀ اول یک سیستم جامع اطلاعاتی از بخش مسکن تهیه میکنیم که به آن سامانه اطلاعات املاک و اسکان می‌گویند که در سال 94 دولت به وزارت مسکن دستور داد تا آن را راه‌اندازی کند؛ الان وزیر مسکن به صورت آنلاین وضعیت بازار مسکن و مالکیتها و حتی تعداد واحد های مسکونی را نمیداند! آمار های چندین ساله از سرشماری ها وجود دارد اما به چه دردی می‌خورد؟
یک مدیر مدرسه دبستان اولین سوالی که در ذهنش وجود دارد اینست که من چه تعداد دانش آموز دارم؟ بنده تعجب میکنم که هیچکدام از وزاری مسکن گویی هیچوقت این سوال برایشان وجود نداشته است که وضعیت معاملات و مالکیتها در حوزه مسکن چگونه است!
این کار حداکثر در شش ماه قابل اجراست.
مهمترین و بزرگترین ابزاری که می‌توانیم با آن بخش مسکن را مدیریت کنیم، مالیات است
قدم بعدی طراحی یک بسته جامع مالیاتی در حوزه مسکن است؛ مهمترین و بزرگترین ابزاری که می‌توانیم با آن بخش مسکن را مدیریت کنیم، مالیات است. در حال حاضر 2.7 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که عمدتا در شهرهای بزرگ و اماکن مرفه‌نشین است. ما همین الان اگر در وهله اول مالیات بر خانه‌های خالی را اجرایی کنیم، این 2.7 میلیون واحد مسکونی به ناچار در بازار عرضه خواهند شد. حداقل 500 هزار واحد از این تعداد تنها در شهر تهران است؛ واضح است که شوک قیمتی مثبت به بازار وارد خواهد شد و وقتی تهران درگیر این شوک شود، سایر شهر های کشور نیز دچار این شوک می‌شوند.
شاید گفته شود که اینها عمدتا در مناطق مرفه‌نشین است و به درد عموم مردم نمی‌خورد اما با افت قیمت به‌واسطه عرضه‌ی این تعداد زیاد واحد مسکونی، به طبع هر دهک تلاش میکند که خانه‌ای بهتر تهیه کند و این سیر تا قیمت‌های کمتر ادامه خواهد داشت. فرض کنیم همه‌ی این واحد ها در منطقه 1 تهران باشند؛ وقتی این واحد‌ها عرضه شوند، کاهش قیمت در گرانترین منطقه طبیعتا باعث کاهش زنجیروار قیمت در مناطق دیگر خواهد شد.
بنده قبلا هم گفتم؛ اگر وزیر مسکن به جد اعلام و اجرا کند، در همان ابتدای اجرای جدی این قانون، 20 درصد شاهد افت قیمت میانگین خانه خواهیم بود اما در این دولت هیچ اراده‌ای برای پیشبرد این گام‌های مدیریتی نبوده و نیست؛ چرا؟ چون عمدتا منافع شخصی آنها درگیر است و الا مالیات گرفتن که مطلوب دولت است!
مالیات دیگری که باید اخذ گردد، مالیات از دارندگان خانه‌های به اصطلاح سوم و بیشتر است؛ اصلا من میگویم فعلا اینها را هم مالیات نگیریم و ابتدا برویم سراغ آنها که چند صد واحد خانه دارند و به ترتیب به سراغ دارندگان ده ها واحد و دارندگان چندین واحد مسکونی برویم و مالیات اخذ کنیم؛ این اخذ مالیات سوداگران مجبور به ترک بازار مسکن خواهد کرد.
پایه دیگر مالیاتی که با سایر بازارها می‌تواند مشترکا اعمال گردد، مالیات بر عایدی سرمایه است؛ عده‌ای که سرمایه‌ای به بازار مسکن آوردند و با دلالی به خرید و فروش میپردازند و باعث نوسان قیمت می‌شوند با اجرای این فقره از مالیات، مجبور به ترک بازار مسکن خواهند شد. این افراد وقتی خانه‌ای را میخرند، بدون پرداخت هیچ مالیاتی، قیمت را افزایش می‌دهند و به دیگری می‌فروشند و قس علی هذا...
هدف، تنها به رسمیت شناختن نیاز مصرفی در بازار مسکن است؛ هرکسی که سرمایه‌ای دارد برود و در تولید سرمایه‌گذاری کند
هدف، تنها به رسمیت شناختن نیاز مصرفی در بازار مسکن است؛ هرکسی که سرمایه‌ای دارد برود و در تولید سرمایه‌گذاری کند. با سکه و دلار و خودرو و زمین و مسکن نباید همچین سوداگری‌ای رخ دهد؛ دولت زمانی می‌تواند جهش تولید و .. را تحقق بخشد که ابتدا سوداگری را از بین ببرد. این مبارزه، هم نیازمند سیستم اطلاعاتی برای رصد و کنترل و هم نیازمند ابزارهایی همچون مالیات است و باید در همه زمینه‌ها از جمله بازار های مواد غذایی، میوه و .. نیز اعمال شود.
با فرض رخ دادن چنین اقداماتی و از بین رفتن تقاضاهای سوداگرانه، آنوقت می‌توان ضمن برآوردهای اطلاعاتی برای آینده بلندمدت برنامه‌ریزی کرد؛ زوج‌های جوان، مستاجران و .. در اولویت می‌شوند و با مدلی مانند مسکن مهر (اعطای زمین‌های دولتی و تسهیلات قرض الحسنه به مردم) بدون معایب قبلی می‌شود بازار مسکن را به وضعیت مطلوب رساند. هیچگونه پیچیدگی فنی نیز ندارد؛ مشکل ذی نفعان هستند؛ هیچ کجای دنیا مشکل مسکن حل نشده مگر آنکه وجود یک اراده جدی در حاکمیت باعث سامان بخشیدن به این بازار شده است.
الان کسانی که مستاجرند واقعا با خود می‌گویند که ما کجا و خرید خانه کجا! اینقدر این مشکل سخت جلوه کرده است که بسیاری فکر میکنند این مشکل حل نشدنی است اما به هیچ وجه اینگونه نیست؛ این را مطمئنا عرض میکنم که با مواردی که عرض شد، در کوتاه مدت بسیاری از مشکلات این بازار قابل رفع است.
یکی از دوستان کارشناس ما تعریف می‌کرد که به مجلس دهم دعوت شدیم و با یک نماینده درخصوص الزام بحث مالیات بر عایدی سرمایه و .. جلسه داشتیم؛ دوست ما می‌گفت این نماینده به من گفت که پسرجان! برو به سلامت؛ من خودم چند خانه در تهران دارم و به این قانون رای نخواهم داد! این فرد که یک نماینده مجلس بود، نمی‌گذاشت مشکل حل شود حالا شما فرض کنید افراد موثرتر در این بازار خود ذی‌نفع تر و به جای 5 خانه، 50 خانه داشته باشند.
مسکن لوکوموتیو است. وقتی راه میفتد 110 صنعت را درگیر میکند.
ساخت و ساز در مسکن بسیار به حال اقتصاد مفید است؛ مسکن لوکوموتیو است. وقتی راه میفتد 110 صنعت را درگیر میکند. تا 10 سال آینده حداقل باید 15 میلیون واحد مسکونی ساخته شود؛ همه نهادهای تولید ساختمان در کشور داخلی است و اصلا به تحریم و ... ارتباطی ندارد؛ از سوی دیگر تجربه مسکن مهر نشان داد که چه میزان شغل ایجاد شد و چه برکاتی برای اقتصاد کشور داشت.
امیدواریم دولت آینده به جد این مشکل را حل کند و به صورت قطع این مشکل در زمانی کوتاه بسیار قابل بهبود است.